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Cuando tiembla en Ciudad de México, no toda la ciudad siente lo mismo. Hay colonias donde el movimiento se percibe fuerte y prolongado; hay otras donde apenas se notó. Esa diferencia no es casualidad ni cuestión de suerte. Tiene una explicación técnica muy concreta relacionada con el suelo sobre el que está construida cada parte de la ciudad.
Lo que muchas personas no saben es que esa diferencia tiene nombre, está documentada en mapas oficiales y debería influir directamente en las decisiones que toman sobre el inmueble donde viven o en el que piensan invertir.
En este artículo te explicamos qué es la zonificación sísmica de CDMX, qué zonas concentran mayor riesgo y qué implicaciones concretas tiene para la seguridad de tu edificio. No para alarmarte, sino para darte información que la mayoría de propietarios e inquilinos no tiene.
Ciudad de México fue construida sobre lo que hace siglos fue el lago de Texcoco. Con el paso del tiempo, ese lago fue desecado y rellenado, pero el suelo que quedó no tiene las mismas propiedades que el suelo natural firme que rodea la cuenca.
En la parte central de la ciudad, la que alguna vez fue el fondo del lago, el suelo es blando, compresible y tiene un comportamiento sísmico muy particular: amplifica las ondas sísmicas. Lo que en tierra firme sería un movimiento de cierta intensidad, en suelo lacustre puede convertirse en un movimiento mucho más fuerte y de mayor duración.
Eso explica, en parte, por qué los sismos del 85 y del 2017 causaron los daños más severos en las zonas centrales de la ciudad, aunque sus epicentros estuvieran a cientos de kilómetros.
Para organizar esta variabilidad del suelo, las autoridades de CDMX dividen el territorio en tres zonas sísmicas definidas en el Reglamento de Construcciones.
La primera es la Zona I, también llamada de Lomas. Corresponde a las partes altas de la ciudad donde el suelo es rocoso o tiene condiciones geotécnicas más estables. Los sismos se sienten con menor intensidad y menor duración. Es la zona de menor riesgo sísmico en comparación con el resto de la ciudad.
La segunda es la Zona II, de Transición. Es la franja intermedia entre el suelo firme y el suelo lacustre. El comportamiento sísmico es variable y puede tener características más cercanas a la Zona I o más cercanas a la Zona III dependiendo del punto específico. El riesgo es moderado, pero no debe subestimarse.
La tercera y más relevante es la Zona III, de Lago. Es la zona de mayor riesgo sísmico en CDMX. El suelo es altamente compresible, amplifica las ondas sísmicas de forma significativa y favorece los asentamientos diferenciales en los edificios. Los efectos de un sismo son más intensos y más prolongados aquí que en cualquier otra parte de la ciudad.
La zonificación sísmica no es solo un dato geográfico. Tiene implicaciones directas en cómo deben diseñarse y construirse los edificios en cada zona. El Reglamento de Construcciones del Distrito Federal establece diferentes requisitos de diseño sísmico dependiendo de la zona donde se ubique el inmueble.
Para los propietarios, esto se traduce en algo práctico: si tu edificio está en Zona III, la periodicidad y el rigor de las revisiones estructurales debería ser mayor que si estuviera en Zona I. El riesgo no es el mismo.
La Zona III, la de mayor amplificación sísmica, abarca una franja extensa de la ciudad que incluye algunas de las colonias más densamente pobladas. Dentro de la Alcaldía Cuauhtémoc, colonias como Doctores, Obrera, Guerrero, Tepito, Morelos y Tránsito están en esta zona. En Benito Juárez, Del Valle, Narvarte, Álamos, Portales y Nápoles forman parte de ella en su mayor parte. Iztacalco y Venustiano Carranza están prácticamente en su totalidad dentro de la Zona III. En Miguel Hidalgo, colonias como Santa María la Ribera, Escandón y partes de Tacubaya también están en esta categoría.
Colonias emblemáticas con alta demanda inmobiliaria como Roma Norte, Roma Sur, Condesa, Hipódromo y Escandón también están en Zona III o en zonas de transición alta.
En cambio, las partes altas de la ciudad tienen suelo más firme. Santa Fe, Bosques de las Lomas, Cuajimalpa, Polanco, Lomas de Chapultepec y San Ángel están generalmente en Zona I o de transición baja, donde los efectos sísmicos son considerablemente menores.
Es importante saber que la zonificación no es exacta a nivel de calle y puede variar incluso entre dos edificios en la misma colonia dependiendo de su ubicación precisa. Los mapas oficiales de SEDUVI e ISC-CDMX permiten una consulta más específica por dirección.
Millones de personas viven en Zona III sin que sus edificios representen un riesgo. La diferencia está en si esos edificios fueron diseñados correctamente para esa zona, si han sido mantenidos de forma adecuada y si han sido evaluados después de los eventos sísmicos que han experimentado.
Un edificio en Zona III con un dictamen estructural reciente que lo declara en buen estado es considerablemente más seguro que uno en Zona I sin ninguna revisión formal en 20 años.
La zona define el contexto de riesgo. El estado real del edificio define el riesgo específico.
Uno de los errores más comunes es asumir que una colonia "cara" o "bien ubicada" implica menor riesgo sísmico. Condesa, Roma, Narvarte y Del Valle son colonias con alta plusvalía y alta demanda inmobiliaria, y también están en Zona III de mayor amplificación sísmica. El precio del inmueble no tiene relación con el riesgo sísmico del suelo donde está construido.
Otro error frecuente es confundir el riesgo sísmico de la zona con el riesgo del edificio específico. La zona indica el contexto; el edificio define el riesgo real. Vivir en Zona III no condena a nadie. Pero vivir en Zona III en un edificio sin revisión, con modificaciones no autorizadas y construido antes del 85 sin mantenimiento es un escenario diferente.
Y la mayoría de las personas que compran un inmueble en CDMX no preguntan en qué zona sísmica está. Esa información debería ser parte del análisis natural de cualquier adquisición inmobiliaria, al mismo nivel que la ubicación, el precio o el estado jurídico.
La zonificación sísmica de CDMX no es un tema reservado para ingenieros o urbanistas. Es información concreta y pública que afecta directamente a cualquier persona que vive, compra o invierte en un inmueble en esta ciudad.
Saber que tu edificio está en Zona III no es una condena. Es un dato que te permite ser más exigente con la información que pides, con el mantenimiento que solicitas y con las revisiones que promueves.
En una ciudad sísmica, el conocimiento también es una forma de seguridad.
¿Cómo puedo saber con precisión en qué zona sísmica está mi inmueble?
La forma más directa es consultar los mapas de zonificación sísmica publicados por SEDUVI o por el Instituto para la Seguridad de las Construcciones de CDMX. También puedes preguntar en la ventanilla de la alcaldía correspondiente o incluir esa consulta en una evaluación con un ingeniero estructural.
¿Las aseguradoras toman en cuenta la zona sísmica al calcular el seguro de un inmueble?
Sí, en mayor o menor medida dependiendo del tipo de póliza y la aseguradora. Muchas pólizas de daños incluyen cobertura sísmica con condiciones diferenciadas según la ubicación del inmueble. Estar en Zona III puede influir en la prima, los deducibles o los límites de cobertura.
¿Un edificio en Zona III está condenado a sufrir daños en un sismo?
No. La zona define el nivel de demanda sísmica al que está expuesto el edificio, no su destino. Un edificio bien diseñado para Zona III, construido correctamente, mantenido y revisado periódicamente puede tener un desempeño excelente ante un sismo. El riesgo real depende de la combinación entre la zona y el estado específico del inmueble.
¿Es posible que un edificio esté en la frontera entre dos zonas?
Sí, y es más común de lo que parece. La zonificación no cambia de forma abrupta entre una calle y otra. En esos casos, el criterio conservador es diseñar y revisar el inmueble considerando la zona más exigente. Un especialista puede determinar con mayor precisión la clasificación de un inmueble específico.