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Cuando alguien busca departamento en Ciudad de México, una de las primeras preguntas que aparece es: ¿mejor un edificio nuevo o uno antiguo? Y casi siempre la respuesta intuitiva es la misma: nuevo, porque "está construido con normas más modernas."
Lo interesante es que esa lógica no siempre funciona. Y en sentido contrario, tampoco es cierto que todos los edificios antiguos sean una trampa estructural esperando colapsar.
La realidad es más matizada — y más útil, si se entiende bien.
En este artículo te explicamos qué determina realmente la seguridad estructural de un edificio en CDMX, por qué la edad es solo uno de los factores a considerar, y qué preguntas concretas deberías hacer antes de comprar, rentar o simplemente seguir viviendo donde estás.
No todos los edificios fueron construidos bajo los mismos estándares. Las normas de construcción en Ciudad de México han cambiado significativamente en tres momentos clave:
Antes de 1985:
Los reglamentos de construcción de esa época tenían criterios sísmicos mucho menos exigentes que los actuales. Muchos edificios construidos antes del sismo del 19 de septiembre de 1985 no cuentan con el nivel de refuerzo estructural que hoy se considera necesario para resistir un sismo de magnitud significativa en suelo blando.
Después de 1985:
El sismo de ese año fue un parteaguas. Las normas técnicas complementarias del Reglamento de Construcciones del Distrito Federal fueron revisadas y actualizadas de forma importante. Los edificios construidos después de 1985 — y verificados correctamente — tienen criterios sísmicos considerablemente más robustos.
Después de 2017:
El sismo del 19 de septiembre de 2017 volvió a exponer vulnerabilidades que las normas post-85 no habían anticipado del todo. Desde entonces se han incorporado nuevas revisiones a las normas técnicas, con mayor énfasis en el comportamiento del suelo lacustre y en los mecanismos de falla que se observaron en edificios de mediana altura.
Saber en qué período fue construido un edificio es, por tanto, un dato relevante. Pero no el único.
La antigüedad de un edificio no es un veredicto. Un edificio construido en los años 60 puede estar en excelentes condiciones estructurales si ha tenido mantenimiento adecuado, si no fue modificado de forma incorrecta y si el tipo de suelo donde está ubicado no lo sometió a asentamientos severos.
Lo que sí importa en un edificio antiguo:
El tipo de estructura original. Los edificios de mampostería confinada — construidos con tabique y castillos de concreto — tienen un comportamiento sísmico diferente al de los edificios de concreto reforzado con marcos estructurales. Ninguno es inherentemente peligroso, pero cada uno tiene vulnerabilidades distintas que deben evaluarse en su contexto.
El historial sísmico que ha acumulado. Un edificio antiguo que pasó por los sismos del 85 y del 2017 sin revisiones ni reparaciones documentadas puede haber acumulado daños silenciosos que debilitaron progresivamente su estructura. El hecho de que "siga en pie" no significa que esté igual que antes de esos eventos.
Las modificaciones que se le han hecho. Abrir vanos, derribar muros, agregar pisos en azotea, cambiar el destino del local comercial en planta baja — todo esto puede alterar significativamente el comportamiento estructural de un edificio, especialmente si no contó con proyecto de ingeniería.
El mantenimiento estructural. Los edificios, como cualquier construcción, requieren mantenimiento. La impermeabilización que no se hizo, el refuerzo que nunca se aplicó después de un daño evidente, la humedad que se ignoró durante años — todo eso suma.
Aquí está el mito más peligroso del lado contrario: asumir que "nuevo" equivale a "seguro."
En teoría, un edificio construido con los permisos actuales y supervisado correctamente debería cumplir las normas sísmicas vigentes. En la práctica, hay varios factores que pueden comprometer esa seguridad:
Construcción sin supervisión adecuada. Las normas existen, pero su cumplimiento depende de que alguien las verifique en obra. No todos los proyectos tienen la supervisión técnica que deberían tener. El uso de concreto de menor resistencia que la especificada, el espaciado incorrecto del refuerzo de acero o los errores en las uniones estructurales son problemas que no se ven desde afuera.
Proyectos que no corresponden al suelo donde se construyen. Construir en zona de lago requiere estudios de mecánica de suelos específicos y diseños que consideren las características del terreno. No todos los proyectos los hacen correctamente, o los hacen con información desactualizada.
Modificaciones tempranas. Es más frecuente de lo que parece: un edificio recién construido en el que el desarrollador o los primeros compradores hacen modificaciones que no estaban en el proyecto original. Algunas de esas modificaciones pueden comprometer la estructura antes de que el edificio cumpla cinco años.
Irregularidades en la construcción. En algunos casos, lo que se aprobó en planos no es exactamente lo que se construyó. Esas diferencias pueden ser menores o pueden ser relevantes desde el punto de vista estructural.
Si hay que elegir un solo factor, el estado real del inmueble — documentado técnicamente — supera a la edad como criterio de seguridad.
Un edificio de 50 años bien mantenido, con revisiones periódicas, sin modificaciones estructurales no autorizadas y ubicado en suelo firme puede ser más seguro que un edificio de 5 años construido con materiales de baja calidad, sin supervisión adecuada y en zona de lago.
Esto no significa que la edad no importa — importa como contexto. Pero no es suficiente por sí sola para concluir nada.
Lo que realmente da certeza es saber el estado actual del inmueble, y eso solo se obtiene a través de una evaluación técnica formal.
Más allá de lo que puedas observar a simple vista, hay información concreta que puedes investigar:
Año de construcción y norma aplicable. Pregunta al administrador, revisa el expediente del inmueble en la alcaldía o consulta la escritura. Saber si el edificio se construyó antes o después de 1985 es un punto de partida.
Historial de revisiones post-sismo. ¿Fue evaluado después de 2017? ¿Hay algún dictamen estructural o reporte técnico en el expediente del edificio? Si la respuesta es no, ese vacío ya es información relevante.
Modificaciones realizadas. ¿Se hicieron obras en el edificio? ¿Con permiso y proyecto de ingeniería? Las modificaciones no documentadas son una señal de alerta independientemente de la edad del edificio.
Dictamen estructural actualizado. Este es el instrumento que da respuesta técnica con respaldo formal. No depende de suposiciones ni de la apariencia — documenta el estado real del inmueble con criterios técnicos verificables.
La emoción de estrenar un departamento puede hacer que se omitan preguntas importantes. El expediente técnico — que incluye el proyecto estructural, la memoria de cálculo y la supervisión de obra — debería poder entregarse al adquirente. Si no existe o no se puede proporcionar, es una señal que merece atención.
Muchos de los edificios más sólidos de CDMX tienen más de 40 años. La edad no es el criterio. Un edificio antiguo bien evaluado y bien mantenido puede ser una opción más segura que uno nuevo con historial turbio.
El sismo de 2017 fue la prueba real más reciente a la que se sometió el parque inmobiliario de CDMX. Un edificio que no fue evaluado después de ese evento — sea nuevo o antiguo — tiene un historial incompleto que no permite concluir con certeza sobre su estado actual.
Un avalúo comercial determina el valor del inmueble, no su condición estructural. Son dos cosas distintas. Un inmueble puede tener un avalúo elevado y una condición estructural comprometida — especialmente si los daños no son visibles a simple vista.