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Cuando alguien busca departamento en Ciudad de México, una de las primeras preguntas que aparece es casi siempre la misma: ¿mejor un edificio nuevo o uno antiguo? Y la respuesta intuitiva también suele ser la misma: nuevo, porque "está construido con normas más modernas."
Lo interesante es que esa lógica no siempre funciona. Y en sentido contrario, tampoco es cierto que todos los edificios antiguos sean una trampa esperando colapsar.
La realidad es más matizada, y más útil, si se entiende bien. En este artículo te explicamos qué determina realmente la seguridad estructural de un edificio en CDMX, por qué la edad es solo uno de los factores a considerar y qué preguntas concretas deberías hacer antes de comprar, rentar o simplemente seguir viviendo donde estás.
No todos los edificios fueron construidos bajo los mismos estándares. Las normas de construcción en Ciudad de México han cambiado de forma significativa en tres momentos clave.
Antes de 1985, los reglamentos de construcción tenían criterios sísmicos mucho menos exigentes que los actuales. Muchos edificios de esa época no cuentan con el nivel de refuerzo estructural que hoy se considera necesario para resistir un sismo importante en suelo blando.
El sismo del 19 de septiembre de 1985 fue un parteaguas. Las normas técnicas del Reglamento de Construcciones del Distrito Federal fueron revisadas y actualizadas de forma importante. Los edificios construidos después de 1985 y verificados correctamente tienen criterios sísmicos considerablemente más robustos.
Y el sismo de 2017 volvió a exponer vulnerabilidades que las normas post-85 no habían anticipado del todo. Desde entonces se han incorporado nuevas revisiones con mayor énfasis en el comportamiento del suelo lacustre y en los mecanismos de falla que se observaron en edificios de mediana altura.
Saber en qué período fue construido un edificio es, por tanto, un dato relevante. Pero no el único.
La antigüedad de un edificio no es un veredicto. Uno construido en los años 60 puede estar en excelentes condiciones estructurales si ha tenido mantenimiento adecuado, si no fue modificado de forma incorrecta y si el tipo de suelo donde está no lo sometió a asentamientos severos.
Lo que sí importa evaluar en un edificio antiguo es el historial sísmico que ha acumulado. Un edificio que pasó por los sismos del 85 y del 2017 sin revisiones ni reparaciones documentadas puede haber acumulado daños silenciosos que debilitaron progresivamente su estructura. El hecho de que "siga en pie" no significa que esté igual que antes de esos eventos.
También importan las modificaciones que se le han hecho. Abrir vanos, derribar muros, agregar pisos en azotea, cambiar el uso del local en planta baja: todo esto puede alterar significativamente el comportamiento estructural de un edificio, especialmente si no contó con proyecto de ingeniería.
Y el mantenimiento estructural siempre suma. La impermeabilización que no se hizo, el refuerzo que nunca se aplicó después de un daño evidente, la humedad ignorada durante años: son factores que van afectando la estructura de forma silenciosa.
Aquí está el mito más peligroso del otro lado: asumir que "nuevo" equivale a "seguro".
En teoría, un edificio construido con los permisos actuales y supervisado correctamente debería cumplir las normas sísmicas vigentes. En la práctica, hay varios factores que pueden comprometer esa seguridad. Las normas existen, pero su cumplimiento depende de que alguien las verifique en obra. No todos los proyectos tienen la supervisión técnica que deberían tener. El uso de concreto de menor resistencia que la especificada, el espaciado incorrecto del refuerzo de acero o errores en las uniones estructurales son problemas que no se ven desde afuera.
También hay casos en que lo que se aprobó en planos no es exactamente lo que se construyó. Esas diferencias pueden ser menores o pueden ser relevantes desde el punto de vista estructural. Y en suelo de lago, construir sin estudios de mecánica de suelos específicos y actualizados es un riesgo que algunos proyectos asumen y que puede manifestarse años después.
Si hay que elegir un solo factor, el estado real del inmueble documentado técnicamente supera a la edad como criterio de seguridad.
Un edificio de 50 años bien mantenido, con revisiones periódicas, sin modificaciones estructurales no autorizadas y ubicado en suelo firme puede ser más seguro que uno de 5 años construido con materiales de baja calidad, sin supervisión adecuada y en zona de lago.
Esto no significa que la edad no importa. Importa como contexto. Pero no es suficiente por sí sola para concluir nada. Lo que realmente da certeza es saber el estado actual del inmueble, y eso solo se obtiene a través de una evaluación técnica formal.
Más allá de lo que puedas observar a simple vista, hay información que puedes buscar. El año de construcción y la norma aplicable son un punto de partida: pregunta al administrador, revisa el expediente del inmueble en la alcaldía o consulta la escritura. Saber si el edificio se construyó antes o después de 1985 es un dato relevante.
Pregunta también por el historial de revisiones post-sismo. ¿Fue evaluado después de 2017? ¿Hay algún dictamen estructural en el expediente del edificio? Si la respuesta es no, ese vacío ya es información importante.
Y si hubo modificaciones al edificio, averigua si contaron con permiso y proyecto de ingeniería. Las modificaciones no documentadas son una señal de alerta independientemente de la edad del inmueble.
Comprar o rentar en un edificio nuevo sin pedir el expediente técnico es uno de los errores más frecuentes. El expediente, que incluye el proyecto estructural y la supervisión de obra, debería poder entregarse al adquirente. Si no existe o no se puede proporcionar, es una señal que merece atención.
El otro error frecuente es descartar un edificio antiguo solo por su edad. Muchos de los edificios más sólidos de CDMX tienen más de 40 años. La edad no es el criterio. Un edificio antiguo bien evaluado y bien mantenido puede ser una opción más segura que uno nuevo con historial turbio.
Y hay una pregunta que muy poca gente hace: ¿qué pasó con este edificio en 2017? El sismo de 2017 fue la prueba real más reciente a la que se sometió el parque inmobiliario de CDMX. Un edificio que no fue evaluado después de ese evento tiene un historial incompleto.
La pregunta de si un edificio antiguo o uno nuevo es más seguro no tiene una respuesta única. Lo que sí tiene una respuesta es el estado real de cada inmueble específico, y esa respuesta la da una evaluación técnica, no la apariencia ni la fecha de construcción.
En Ciudad de México, donde el suelo, la historia sísmica y la diversidad de calidades constructivas crean un panorama complejo, tomar decisiones sobre dónde vivir o invertir basándose solo en la edad de un edificio es insuficiente.
El año de construcción es un punto de partida. El dictamen estructural es la respuesta.
¿Los edificios construidos antes de 1985 son todos peligrosos?
No. Hay muchos edificios pre-85 que están en buenas condiciones estructurales. Lo que sí es cierto es que fueron construidos bajo normas sísmicas menos exigentes, lo que implica que en general tienen menos margen de seguridad ante sismos importantes. Su condición real depende del mantenimiento, las modificaciones realizadas y el tipo de suelo donde están. Una evaluación técnica es la única forma de saberlo con certeza.
¿Puedo saber si mi edificio fue revisado oficialmente después del sismo de 2017?
Sí. Después de 2017, las autoridades de CDMX implementaron un programa de evaluación de inmuebles con distintas categorías. Si tu edificio fue evaluado, debería haber un registro en la alcaldía correspondiente o en la Secretaría de Gestión Integral de Riesgos y Protección Civil. También puedes preguntarle al administrador si existe algún dictamen o reporte técnico de ese período.
¿Un edificio nuevo puede tener problemas estructurales desde el inicio?
Sí. Los defectos de origen, generados durante la construcción, no son excepcionales. Pueden deberse a mala calidad de materiales, errores en el proceso constructivo o falta de supervisión técnica. Algunos se hacen visibles rápidamente; otros pueden tardar en manifestarse hasta que el edificio es sometido a la carga real de un sismo.
¿Es posible actualizar estructuralmente un edificio antiguo?
Sí. Existen técnicas de refuerzo estructural que pueden mejorar significativamente el desempeño sísmico de un edificio antiguo: encamisado de columnas, adición de muros de concreto, refuerzo de cimentación, entre otras. El proceso comienza con una evaluación que determine qué elementos requieren intervención y en qué medida.